2013: ora di investire nell'immobiliare in Spagna?

Investire nell'immobiliare a Berlino.

A quasi cinque anni dall'inizio del tracollo dei prezzi degli immobili in Spagna, incominciato appunto nel 2008, una domanda che non pochi investitori ormai si pongono è se sia o no il tempo di reiniziare a investire in quel paese.

Non è il caso in questa sede di fare la storia di quanto è successo in quel periodo in Spagna. Basti tenere presente la ragione principale della bolla immobiliare: la troppa facilità con cui le banche concedevano i mutui per gli immobili che a sua volta ha fatto salire "artificialmente" i prezzi del mercato immobiliare. Le banche si sono alla fine trovate con una quantità enorme di immobili pignorati ai creditori non solventi, che poi avrebbero dovuto (e dovrebbero) riuscire a vendere. Questa enorme offerta sul mercato ha chiaramente fatto scendere in picchiata i valori del mercato immobiliare.


Al di là di questo piccolo chiarimento, per provare a rispondere alla domanda è bene tenere innanzitutto presente qualche dato:

- primo: in poco più di quattro anni i valori medi delle case in Spagna sono calati di circa il 40%.
- secondo: in seguito alla bolla, secondo alcune stime, in Spagna rimangono da vendere ancora quasi un milione di immobili.
- terzo: gli analisti prevedono che la ripresa dovrebbe iniziare nel 2014, salvo imprevisti.
- quarto, secondo diversi operatori, il valore medio delle case potrebbe calare ancora di circa il 7%, prima dell'inizio della ripresa.

Leggendo questi dati bisogna tenere presente che sono molto generali e che quindi la valutazione di un investimento non può basarsi solo su essi ma deve invece guardare a quel segmento del mercato a cui l'investitore intende rivolgersi.

Guardando i dati più da vicino, si vede ad esempio che gli immobili di livello medio-alto in città importanti quali Barcellona, hanno subito un ribasso di circa il 20%, quindi la metà di quello registrato a livello nazionale.

Un'altro dato che appare evidente è che gli immobili che hanno registrato la perdita maggiore sono di due tipologie. La prima è quella degli appartamenti residenziali di fascia media e medio/bassa, soprattutto nelle periferie delle città e nei centri minori. L'altra è quella degli immobili situati nelle regioni turistiche che nei venti anni passati hanno visto la maggior proliferazione di costruzioni, specialmente nella costa sud del paese.

Alla luce di questo e considerando che una ripresa del mercato immobiliare è attesa in Spagna per gli inizi del 2014, oltre al fatto che è possibile un ulteriore, seppure minimo ribasso del prezzo degli immobili nelle zone turistiche di massa, sembra che chi vuole investire in quelle zone, possa aspettare ancora alcuni mesi. Questa chiaramente come valutazione generale per chi vuole comprare al minimo del mercato. E' già comunque possibile trovare delle interessanti occasioni anche adesso, e che in ogni caso a medio-lungo termine sembrano destinate a rivalutarsi.

Per dirla diversamente, investire in Spagna adesso in questo tipo di immobili è una mossa ragionevole se si tiene presente che i ritorni sono da attendersi a medio-lungo termine.

Sempre guardando i dati più da vicino si vede che le località balneari che invece hanno tenuto meglio di fronte al crack del mercato, sono state quelle più rinomate e dove l'afflusso turistico è assicurato, magari anche nei mesi invernali, quali le Isole Baleari. E' chiaro che un investimento del genere in tali luoghi prospetta un rischio in parte minore ma sicuramente anche un profitto minore di quelli visti prima. E cioè, non ci si può aspettare di comprare adesso nelle Baleari un immobile pagandolo il 40% in meno di quello che lo si sarebbe pagato quattro anni fa.

Altra cosa che i dati rivelano, soprattutto se si aggregano con altri dati internazionali sulle compravendite immobiliari, è che un settore interessante a cui gli investitori potranno guardare con sempre maggiore attenzione è quello degli immobili residenziali per anziani. Quello che sta succedendo in Spagna, come in altre nazioni europee che offrono un buon clima e una qualità della vita almeno discreta è che, dall'Inghilterra così come dalla Germania e da altre nazioni "nordiche", vi si sta trasferendo una grande quantità di persone anziane, desiderose di passarci questa parte della loro esistenza.

Sono persone queste, che per ovvi motivi, pur non avendo necessità di lavorare, non possono accontentarsi di un luogo qualunque, purché "bello e caldo". Quello che cercano sono invece località che offrono, oltre il buon clima e la bellezza del luogo, anche tutta un'altra serie di caratteristiche quali:

- facilità di spostamenti da e verso la loro patria
- difficoltà linguistiche facilmente superabili
- assistenza sanitaria di buon livello
- sufficiente possibilità di spostarsi in loco con i mezzi pubblici
- negozi vicini alle abitazioni e facilmente accessibili
- attenzione all'eliminazione delle barriere architettoniche
- sicurezza nelle strade e nei luoghi pubblici

e oltre questi diversi altri elementi che ne facilitino la vita e rendano piacevole la residenza. E' chiaro che non tutti i luoghi sono in grado di soddisfare esigenze di questo tipo. La Spagna da parte sua offre una serie di possibilità al riguardo. Gli investitori immobiliari più avveduti sapranno individuare le zone e gli immobili migliori, magari anche procedendo con acquisti e ristrutturazioni di aggregati di unità immobiliari, per poi proporle a questo particolare tipo di utenza.



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