Comprare all’asta: 3 errori da evitare

Investire nelle aste immobiliariAvevamo già scrito qui, di quanto una delle fonti di immobili a costo più basso del prezzo di mercato fosse quella delle aste immobiliari.

Ma se sei un investitore immobiliare, o un futuro investitore, che non ha mai investito in immobili all'asta e pensi di farlo allora è bene che inizi a conoscere i diversi aspetti del complesso mondo delle aste immobiliari. C'è molto da dire e molto vedremo in futuri articoli.

Per ora iniziamo con tre dei maggiori errori da evitare quando si compra un'immobile all'asta, occupandoci non di errori di valutazione economica o di "pecezione del mercato" e delle possibilità di vendere l'immobile acquistato, che pure esistono.

Andremo invece a vedere i controlli che è bene fare quando già si è deciso con cognizione di causa quale immobile comprare e quanto aspettarsi dalla sua vendita.

1° errore: L'immobile ha contratto di affitto precedente al pignoramento

Per legge il proprietario dell'immobile all'asta (colui che riceve l'ingiunzione di pignoramento) può continuare ad abitare nell'immobile sino a che esso viene venduto, quindi anche dopo il pignoramento stesso. E può anche cedere ad altri tale diritto.

A pignoramento avvenuto, però, qualsiasi contratto di affitto il proprietario (pignorato) abbia stabilito con terzi in data successiva al pignoramento, perde la validità. Di conseguenza quando l'acquirente dell'immobile all'asta ne diventa proprietario, nel caso eventuali affittuari si rifiutassero di lasciare libero l'appartamento, può richiedere una procedura di sfratto immediato, che ha tempi ridottissimi rispeto al classico sfratto.

Se invece il contratto di affitto era stato stipulato in data precedente al pignoramento, il nuovo proprietario si troverà, nel caso gli inquilini si rifiutassero di lasciare l'appartamento, a dover richiedere uno sfratto in piena regola, con i tempi talvolta lunghi che questo comporta.

Controllare l'eventuale presenza di contratti di affitto precedenti al pignoramento è quindi una delle prime cose da fare prima di comprare l'immobile.

2° errore: l'appartamento ha una situazione difforme da quella riportata nella planimetria

I motivi possono essere diversi ma la cosa sovente comporta l'adeguazione dei lavori svolti e che non sono riportati nella planimetria alle concessioni e autorizzazioni amministrative.

Si deve insomma procedere a sanare interventi effettuati senza i dovuti permessi. Cosa che, a seconda degli interventi stessi, può essere più o meno impegnativa.

E' vero che chi compra un appartamento all'asta può fare domanda di condono entro 120 giorni dalla data del decreto di trasferimento dell'immobile, anche se sono scaduti i termini della sanatoria. Questo perché in caso di procedura giudiziaria l'immobile viene considerato "congelato" e i termini prorogati. Ma in ogni caso accertarsi prima di comprare l'immobile di quali siano gli interventi da sanare è un atto che può evitare futuri problemi.

3° errore: l'amministratore del condominio chiederà di pagare le spese per l'anno i corso e per quello passato

Per legge, nel caso l'inquilino dell'appartamento non avesse pagato le spese di condominio, l'amministratore può chiedere che di esse si faccia carico il nuovo proprietario.

Nella aste, essendo queste vendite giudiziarie, non è raro che chi occupava l'appartamento non abbia la possibilità di far fronte alle spese amministrative, e non è quindi raro che l'amministratore si avvalga del diritto di cui sopra e obblighi il nuovo proprietario a farsene carico.


ARTICOLI SUGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI
2013: è ora di investire nell'immobiliare in Spagna?
Investimenti immobiliari a Berlino
Investimenti immobiliari estero 2012: iniziamo a tirare una somma
La casa ad uso abitativo come investimento immobiliare
Aste immobiliari, Sud America e incontri poco simpatici
Imparare a valutare scientificamente il mercato
Compratori e stimatori di immobili: ecco la mentalità vincente
Investire in immobili: la questione capitale
Investire all’estero o in Italia?
Investimenti immobiliari all’estero: come scegliere l’agenzia
Come vendere gli immobili sul web
Investimenti immobiliari in Brasile
Comprare all’asta: 3 errori da evitare
Aste immobiliari: principianti e professionisti
Dove si guadagna negli investimenti immobiliari
Investimenti immobiliari: come sapere quanto guadagni