Compratori e stimatori di immobili: ecco la mentalità vincente

Mentalità degli investitori immobiliariRiuscire a stimare quanto vale un immobile è una delle caratteristiche essenziali di un investitore immobiliare di successo. Se riesci a stimare bene hai un vantagio in più nel riuscire a comprare bene e quindi infine a vendere bene, e cioè con un buon profitto.

Ma oltre che alcune competenze che si acquisiscono col tempo, per stimare bene un investimento immobiliare ci vuole la testa dell'investitore immobiliare. Bisogna farlo cioé con la mentalità dell'investitore, non con quella di altri soggetti che gli immobili li "stimano" e li comprano, ma non per ricavarci profitto...

Per questo è utile vedere chi sono questi diversi soggetti e con quale mentalità agiscono. L'obbiettivo è scoprire e acquisire la mentalità vincente eliminando quelle perdenti:

1 - il compratore che andrà ad abitarci

è nel 99% dei casi non un vero investitore. E' un comune individuo che cerca una casa per andarci ad abitare. Ha una certa percezione del mercato riguardo al tipo di immobile e della zona a cui interessato, ma ha spesso quello che, dal punto di vista dell'investimento, è un handicap: valuta l'immobile "emozionalmente" e secondo i suoi diretti bisogni.

Magari gli capita di innamorarsi di un particolare della casa, poco significante: una bella scala di legno, le cupole di una chiesa che si ammirano dalla finestra, la decorazione dei muri. Per giunta non ha una oggettiva percezione del valore reale, e cioè economico, di ciò di cui si innamora e che farà decidere sull'acquisto o meno. Tende cioè a sopravvalutarne il valore, senza realizzare in maniera chiara che magari con una spesa contenuta, sarebbe possibile avere lo stesso particolare in un appartamento simile ma a minor costo.

Questo approccio emozionale e poco oggettivo è proprio quello che gli investitori di successo NON hanno. Per gli investitori di successo quello che conta non è come un immobile appare, ma quanto si dovrà oggettivamente spendere per renderlo appetibile al target di potenziali compratori a cui si rivolgono. Talvolta con una spesa di 10.000 Euro è possibile trasformare l'apparenza di un immobile, acquisendo in valore percepito molto di più di quanto si è speso.

Ma c'é una cosa che il compratore occasionale può insegnarci: a pensare ANCHE con la SUA testa. Un investitore immobiliare pensa oggettivamente e "finanziariamente", ma sa cosa come il target di compratori a cui si riferisce penserebbe. Utilizza la mentalità del suo target per prendere decisioni economicamente oggettive.

2 - l'agente immobiliare

ha una discreta percezione del mercato in cui opera, ma a meno che l'agenzia non sia una agenzia che si occupa specificamente di investimenti, l'agente non ragiona in termini oggettivi in senso finanziario, non è cioè direttamente interessato a quanto si potrà rivendere un immobile dopo averlo acquisito e magari in parte migliorato.

Quello che a lui maggiormente interessa è ottenere il mandato di vendita da parte del proprietario dell'immobile. E questo anche perché con la concorrenza spietata che c'é oggigiorno tra le decine di migliaia di agenzie immobiliari che operano in Italia, la cosa più difficile non è vendere, ma avere immobili da vendere. Che poi l'immobile di cui si è acquisito il mandato e il cui valore è magari stato sopravvalutato, venga venduto entro un mese o entro sei, all'agente importa MOLTO meno di quanto importa ad un vero investitore, che preferisce in ogni caso non mantenere capitali immobilizzati infruttuosi.

Per dirla diversamente l'agente immobiliare ragiona con la mentalità del mediatore, non con quella dell'investitore.

3 - l'investitore immobiliare

ragiona oggettivamente e finanziariamente. Ha una buona conoscenza del proprio mercato e del proprio target di potenziali acquirenti, spesso meno larga di quella dell'agente immobiliare che generalmente tratta di qualsiasi zona e di qualsiasi target, ma più focalizzata e più approfondita.

L'unica cosa a cui è interessato è acquisire immobili a basso costo (non meno del 25%/30% sotto quello di mercato) per rivenderli traendo profitto, eventualmente dopo averli riposizionati attraverso ristrutturazioni o altri interventi.

A differenza del compratore privato, ragiona attraverso il calcolo economico e non emozionalmente, ma conosce i desideri, i gusti e la mentalità del proprio target e li usa per prevedere il potenziale di vendita degli immobili. E a differenza di molti agenti immobiliari pensa in senso finanziario e non è interessato ad acquisire, ma ad acquistare BENE per vendere VELOCEMENTE e BENE.


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