Imparare a valutare scientificamente il mercato

Valutare in maniera scientifica il mercato immobiliareSe sei un investitore immobiliare alle prime armi, o se vuoi divenatre investitore, avrai probabilmente già compreso che la stima del "mercato" di appartenenza di una dato immobile, è il più importante fattore da valutare nell'investimento stesso. Essere vincenti negli investimenti immobiliari significa saper valutare il mercato.

Valutare il mercato vuol dire, in termini pratici, sapere quanto è alta la probabilità di rivendere un determinato immobile entro un dato periodo e ad un certo prezzo. E sapere di poter vendere ad un certo prezzo significa avere una buona sicurezza sul successo dell'investimento. Per questo se vuoi avere successo negli investimenti immobiliari, sapere valutare il mercato deve essere il tuo primo obbiettivo.

Ma come puoi riuscirci oggettivamente? Come puoi cioè avere una buona certezza che la stima che farai sarà il più possibile reale?

I metodi sono chiaramente diversi e molto fa l'esperienza. Ma per chi sta diventando investitore, una interessante ed afficace possibilità da affiancare ad altre, ce la offre proprio Internet: i portali immobiliari e di annunci gratuiti.

Ce ne sono diversi. Ma tra portali immobiliari veri e propri e portali di annunci generalsti, quelli trafficati e che funzionano davvero per il mercato immobiliare sono una decina. Ce ne sono poi tanti, tanti altri, poco trafficati o che comunque portano pochi risultati: da lasciare perdere.

Ma attenzione, quanto stiamo per dire non serve a trovare immobili da comprare e rivendere. Per fare questo i metodi sono altri (aste, stralci, cessioni...) e ne abbiamo parlato altre volte e ne parleremo ancora. Serve invece per imparare a conoscere il mercato in maniera oggettiva, e per esercitarsi virtualmente senza rischiare...

Ecco inanzitutto una lista dei portali più interessanti su cui lavorare:

specifici mercato immobiliare

www.casa.it
www.immobiliare.it
www.idealista.it
www.eurekasa.it

generici
www.secondamano.it
annunci-immobiliari.vivastreet.virgilio.it
www.bakeca.it
annunci.ebay.it/case
www.subito.it

Il concetto è semplice. Tutti questi portali hanno centinaia di migliaia di annunci. Tali annunci riportano spesso molte informazioni sull'immobile, quasi sempre zona, metratura e prezzo e spesso molti altri dati. Quando un immobile viene quindi messo in vendita è semplice monitorarlo per vedere entro quanto viene venduto. Generalmente prima viene venduto, più sta a significare che un immobile con caratteristiche simili potrebbe essere venduto altrettanto facilmente ad un prezzo comparabile.

Inoltre alcuni di questi portali riportano anche il numero di volte che l'annuncio viene visto e se il prezzo è sceso o è stabile. Tutto questo è una miniera di informazioni per chi vuole conoscere il mercato. Si tratta in altre parole di monitorare degli immobili in vendita finchè vengono venduti, per sapere quali sono le tipologie i prezzi e le caratteristiche che assicurano, o almeno predispongono, ad una vendita veloce e sicura.

Ecco quindi come sfruttare questa potente risorsa di apprendimento:
1 - scegli un target e una zona
scegli un target abbastanza preciso sia come spazi/metratura, sia come livello, sia come zona (Es.: bilocale popolare in periferia, monolocale di lusso centro storico). Soprattutto inizialmente focalizzati in maniera precisa, non disperdere energie a seguire più tipologie in più zone.

2 - scegli un insieme di immobili corrispondenti alla tipologia scelta e segui la loro "storia" sul portale. Se hai tempo, e questo sarà tempo molto ben investito, vai a visionare l'immobile, in particolare gli immobili che sembrano più interessanti.

3 - prendi nota di quanto un immobile impiega ad essere venduto degli abbassamenti di prezzo e delle caratteristiche che eventualmente lo differenziano da quelli della stessa fascia/tipologia

Facendo questo lavoro costantemente per qualche mese, inizerai a vedere che esistono immobili con determinate caratteristiche che messi in vendita a certi prezzi vengono venduti più facilmente di altri. Impara a conoscere queste caratteristiche, imparerai a conoscere il tuo target e quanto è disposto a spendere.

Inoltre andando a visionare gli mmobili, oltre che l'opportunità di renderti conto direttamente di cosa si tratta, cosa non sempre facile da fare sulle foto pubblicate su un portale, avrai la possibilità di porre agli agenti immobiliari tutte le domande che ti senti di fare come "possibile compratore". Fermo restando il fatto che ciò che essi dicono è da valutare "cum grano salis", l'interrogarne tanti su più immobili, ti darà modo di venire a contatto con un insieme di informazioni che faranno crescere la tua professionalità di investitore.

Tutto questo può sembrare un grande lavoro, ma la conoscenza e la scienza hanno i loro prezzi. Non c'é infatti libro, corso o workshop in grado di darti una simile percezione diretta dello stato del mercato nella tua zona e presso il tuo target. Ed è questa conoscenza che ti darà le basi, assieme ad altri elementi di cui in futuro continueremo a parlare, per agire con maggiore sicurezza nei tuoi investimenti.


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