Investire in immobili: la questione capitale

Reperire il capitale per gli investimenti immobiliariFino a poco tempo fa, cioè prima della crisi, gli investimenti immobiliari erano un eccellente campo anche per quegli investitori che avevano un capitale minimo ma che volevano nonostante ciò degli interessanti ritorni, contenendo il più possibile i rischi.

Era cioè possibile partire, ad esempio con 20.000 Euro di capitale proprio e riuscire a fare un investimento di 200.000 Euro, facendosi prestare il capitale mancante dalle banche. Nel fare questo le banche, "assicuravano" il prestito elargito, pretendendo un'ipoteca sull'immobile. Nel caso cioè in cui colui che effettuava il mutuo non fose riuscito a fare fronte all'impegno della restituzione, la banca si rivaleva sull'immobile.

In tal modo, questo meccanismo permetteva di mettere come propri solo all'incirca il 10% di un investimento e di investire, in un certo senso, i soldi di un'altro, cioè delle banca.

Adesso però le cose sono in parte cambiate. Il motivo è che le banche non sono più così propense a concedere prestiti per l'acquisto di immobili, neppure a fronte di una garanzia costituita dall'immobile stesso. E' quindi piuttosto difficile in questi tempi riuscire ad ottenere da una banca un prestito del 90% del capitale totale investito. E questo è ancora più vero per gli investitori sconosciuti, quelli cioè senza una storia creditizia, sulla quale la banca possa prendere la decisione di concedere il prestito. E normalmente coloro che iniziano sono generalmnte sconosciuti alle banche.

Per questo motivo la questione del come procurarsi il capitale, diventa per molti investitori alle prime armi, la "questione capitale". In che modo è cioè ancora possibile oggi investire nell'immobiliare con pochissimo capitale proprio?

Ci sono diversi modi. Ad alcuni abbiamo già accennato in altri articoli di questo sito. Adesso li sintetizziamo velocemente, per continuare a parlarne diffusamente in altri articoli.

1 - creazione di gruppi di investimento

consiste nel trovare persone desiderose di investire i propri capitali nell'immobiliare, ma che mancano delle conoscenze per poterlo fare correttamente. Chi crea il gruppo richiede una percentuale sui guadagni dell'operazione immobiliare, in cambio della proprie capacità di trovare, condurre e portare a termine l'investimento.

2 - cessione di compromesso

in questo caso l'investitore stipula un compromesso per l'acquisizione di un immobile che promette buoni ritorni commerciali e poi trova un'altro acquirente a cui cede il compromesso, guadagnando sulla differenza tra il prezzo a cui lui avrebbe comprato l'immobile e quello a cui l'acquirente finale lo acquista.

3 - stralci immobiliari

è probabilmente il più potente metodo per acquisire immobili a basso (o bassissimo costo). Si tratta di riuscire a mediare tra i creditori e il debitore di un immobile che verrebbe messo all'asta, transando i debiti del debitore e acquistando l'immobile per poi rivenderlo ad un prezzo molto maggiore. E' un metodo che richiede però un certo capitale iniziale, generalmente maggiore in proporzione dei precedenti, ma sempre basso rispetto al risultato finale dell'operazione.

In coclusione

ATTENZIONE: tutti questi metodi sono potenti ed efficaci, ma non sono alla portata di chiunque. Per poter essere impiegati effettivamente e con successo richiedono tutta una serie di conoscenze che non è semplice acquisre in breve tempo. Questo è tanto più vero quando si gestiscono i soldi di altri, verso cui si ha una responsabilità non solo legale, ma anche morale.

Chi vuole iniziare a studiare queste strategie di investimento, può farlo rivolgendosi a diverse pubblicazioni su tali argomenti, oppure e meglio, a seminari dedicati, tenuti da professionisti con anni di esperienza grazie ai quali poter chiarire qualsiasi dubbio possa sorgere in merito.


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